Jméno Jan Adámek je často skloňovaným v oblasti cestovního ruchu. Ve zkratce jeho životopis, do roku 2010 je generálním ředitel 5* Hotelu Jalta Praha a 4* Hotelu Plaza Alta. Provozovatel restaurace COMO. V roce 2010 si otevřel poradenskou a realitní společnost JAN Reality | JAN Hospitality. Zpracoval více než 100 posudků a auditů na hotely a restaurace. Čtyři roky byl prezidentem Prague Convention Bureau. Od roku 2008 je předsedou spolku Sdružení Nového Města pražského, který usiluje o krásnější Václavské náměstí v Praze. Žije v domě na pražském Žižkově, je ženatý a má dva syny. Má rád sport – badminton, kolo, jogu. Nejvíce se zklidní na toulkách přírodou, v lese a na horách. Hovoří plynně anglicky a španělsky, domluví se německy, francouzsky nebo rusky.
Jméno JAN Reality není na trhu žádnou novinkou. Mohu Vás přesto poprosit o představení společnosti?
JAN Reality vznikly před sedmi lety jako realitní a poradenská společnost. Popudem pro vznik realitní firmy byly moje trpké zkušenosti s realitními makléři. Kupování prvního bytu byl pro mne stres, na němž se významnou měrou podíleli dva makléři. Řekl jsem si, že naším cílem bude poskytovat špičkový servis všem, kdo o něj stojí, kdo jej potřebují a mají například málo času – jako já.
Prodáváme byty, domy, pozemky. Pomáháme klientům koupit si vysněné bydlení. Radíme developerům, jak uchopit správně nový projekt. Prodali jsme dvě malá obchodní centra, fotovoltaickou elektrárnu, logistické centrum. Pronajímáme kanceláře…
Podstatné však je, že pod hlavičkou společnosti funguje i divize JAN Hospitality, která se specializuje na hotely a restaurace. Zabýváme se nejen prodejem a pronájmem, tedy realitními aktivitami, ale pracujeme také jako konzultanti a poradci.
Klienti si pochvalují, že u nás najdou spojení zkušeností z praxe v hotelech a restauracích, a zároveň dobré manažerské znalosti – rozpočty, budgety, marketingové plány, obchodní strategie. Já jsem v oboru čtrnáct let, kolega Václav Hříbal dokonce šestnáct. Oba jsme prošli praxí.
Naše služby zahrnují vypracování rozpočtů, výnosů a nákladů, marketingových a obchodních plánů, auditů, prognóz pro bankovní domy či studií specifických trhů a regionů. Často se na nás obracejí majitelé podniků. Chtějí pomoci od ztráty a dopracovat se k zisku, eventuálně zisk zvyšovat. Spolupracujeme s některými světovými řetězci, například Accor Hotels, na rozvoji jejich franšízové sítě v rámci České republiky.
U JAN Hospitality ještě zůstaňme. Když má někdo zájem o spolupráci Nákup/Prodej, jak to u Vás funguje?
I když většina lidí asi má osobní zkušenost s prodejem či pronájmem nemovitosti, u hotelů a restaurací se jedná o trochu komplikovanější proces. Pokud nás klient osloví, že hledá například hotel, nejprve se samozřejmě snažíme zjistit jeho představy o objektu (počet pokojů, požadovaná velikost, vybavení, hvězdičky a tak dále), jeho možnosti a hlavně účel, pro který chce daný objekt koupit. Má se jednat o investici se zajímavým výnosem, provozování vlastního podniku, nebo o prestiž? V tomto případě občas figurujeme i jako konzultanti. Ne vždy má totiž klient jasný obrázek o trhu a jeho představy se mohou rozcházet s tím, jak trh funguje. Obyčejně nabídneme několik variant, které nejlépe splňují klientovu představu. Následně klientovi pomůžeme vyhledat vhodný objekt a zastupujeme ho u jednání. Pomáháme vyjednat cenu a podmínky prodeje. U prodeje proces bývá složitější. Nejprve provedeme rychlý audit. Osobně navštívíme hotel, projdeme všechny provozy, abychom si vytvořili představu o stavu objektu. Vypracujeme odhad tržní ceny nemovitosti nebo podniku. Necháme nemovitost profesionálně nafotit, případně necháme i vytvořit pasportizaci objektu – plánky podlaží, zaměření budovy. Vytvoříme prodejní brožuru s ohledem na výhody prodávané nemovitosti a potřeby potencionálních investorů. Pro majitele tedy sepíšeme seznam dokumentů, které jsou pro prodej nutné. Připravíme přehlednou sadu dokumentů, zejména výnosy, náklady, obsazenost, potenciál rozvoje. Následně probíhá standardní prodej, v našem případě tedy nestandardní, protože většinou se jedná o neveřejné nabídky.
Kde mohou zájemci nalézt volné projekty k prodeji?
V drtivé většině je nabídka neveřejná. Až na drobné výjimky potvrzující pravidlo nabídky neinzerujeme. Tento typ nemovitostí se neprodává na internetu. Je to o kontaktech na správné investory. Z dlouholeté praxe máme okruh českých i zahraničních klientů a investorů, kteří mají zájem kupovat. Tento okruh se samozřejmě neustále rozšiřuje. Oslovují nás klienti, kteří v hospitality podnikají či chtějí začít, abychom jim pomohli vyhledat objekt podle jejich představ. Případné zájemce bych tedy odkázal, aby se s námi přímo spojili. Probereme jejich požadavky. Pokud podobný objekt momentálně v nabídce nemáme, pro klienta ho najdeme. A samozřejmě pomůžeme s financováním projektu a s jednáním v bance.
Zaměřujete se na Českou republiku nebo i zahraničí?
Zaměřujeme se převážně na Českou republiku, nicméně pracovali jsme i na několika zahraničních projektech. Nejdál jsme byli ve východní Číně, kde jsme pro britské investory připravili audit hotelu Ramada, to je hotel, který má 800 pokojů. Zajímavá lokalita s velmi odlišným životním stylem, například nejlepší restaurace se nachází vždy v prvním patře hotelu. My zde měli japonskou restauraci špičkové úrovně, takovou jsem nezažil ani v Japonsku. Velice zajímavou práci nabídla příprava studie proveditelnosti komplexu budov zahrnujících hotel, kongresový sál a sportovní halu v Minsku v Bělorusku.
Jak hodnotíte nyní trh realit?
Trh je teď nahoře. Lidé jsou aktivní, kupují, prodávají. Hypotéky prošly novou regulací, nejdříve v listopadu a teď nově od dubna není možné získat hypotéku vyšší než 90 % z kupní ceny, banky však preferují půjčovat maximálně 80 %. Znamená to, že pokud si člověk kupuje byt za 4 miliony korun, musí mít našetřeno 800.000 Kč.
Co se týká hospitality segmentu, tam je velice živo. Ceny stouply o cca 20% oproti cenám roku 2015 – tedy v Praze. Špičkových hotelů na prodej je pomálu. Aktuálně máme v nabídce něco málo přes deset hotelů, v Praze i mimo Prahu, a dva hotelové projekty. Bankovní úvěry jsou velmi příznivé.
Čekáme však zvýšení úroků v bankách, a to z několika důvodů. Jedním z nich je stoupající inflace. Nevím jak vy, ale já mám dojem, že zejména potraviny v posledním půlroce výrazně podražily. A podražily také nemovitosti!
Jak si stojíte na trhu Vy, jako poradenská a realitní kancelář?
V první řadě musíme říct, že jsme na trhu už sedm let. Letí to neuvěřitelně. Daří se nám dobře. Odměnou je pro nás to, že nás doporučují spokojení klienti, a že nám často sami volají a chtějí po nás konzultace, prodej a podobně. Zároveň nás to hodně baví. Tuhle práci máme hodně rádi, pracujeme na sobě. Pořád se učíme novým věcem, sledujeme trendy ve světě, jezdíme na konference, necháváme se vzdělávat v kolébce poradenského a realitního byznysu – přímo u zdroje v USA.
Obecně vzato celkem nemáme konkurenci. Umíme propojit srdce, emoce, lásku k řemeslu, s raciem – tabulkami, budgety, čísly, výnosem a ziskem. A v tom tady upřímně řečeno nemáme konkurenci. Jiní analytici jsou většinou teoretici, kteří znají čísla, ale v praxi nebyli.
Další věc je, že známe na trhu všechny velké hráče, a také řadu malých. Byl jsem aktivní v Asociaci hotelů a restaurací, dodnes jezdíme na jejich konference. Mám přátele mezi hoteliéry, v našem spolku za lepší Václavské náměstí (spolek se jmenuje Sdružení Nového Města pražského) je mezi členy řada předních pražských hotelů.
V čem jste jiní než ostatní?
V první řadě v tom, že pro každého klienta předem vypracujeme analýzu. Jedná-li se o prodej hotelu, pak připravíme odhad tržní ceny, včetně rozpočtového výhledu na 10 let dopředu (obsazenost, cena, RevPAR, ostatní výnosy, náklady, zisk).
Pokud jde o konzultace, poradenství nebo koupě, vždy předem připravíme dokumentaci současného stavu a návrh řešení. Teprve pokud se s klientem shodneme, že to je cesta, kterou chce jít, pak se pouštíme do práce. Známe lokalitu, známe reálie, víme, jaké jsou potencionální výsledky a kam se může hotel, restaurace, kongresové centrum ubírat dále. Z doby, kdy jsem byl prezidentem Prague Convention Bureau mám vynikající kontakty nejen v Česku, ale také v zahraničí.
V neposlední řadě sledujeme trendy. Dáváme dobrý pozor na to, kam se vyvíjí trh ubytování v západní Evropě, jak jednotlivé země řeší krátkodobé ubytování v soukromých bytech, jak se začaly stavět domy se studentským bydlením a tak dále.
Děkuji Vám za zajímavý rozhovor. Sama mohu z vlastní zkušenosti potvrdit, že jste výjimeční a mohu Vás vřele doporučit. Přeji Vám řadu spokojených klientů a nových projektů.
Ing. Pavla Berková
Managing Director, Dream Job s.r.o.
personální agentura
